Property management e Facility management: i due aspetti della gestione degli immobili
I due termini property management e facility management indicano due tipi di gestione immobiliare molto diversi l’uno dall’altro, sia per il tipo di competenze professionali richieste, sia per gli strumenti utilizzati nella loro implementazione.
Quando si parla di property management, infatti, ci si riferisce primariamente alla gestione di ciò che, con un altro termine inglese, viene indicato come “real estate”, ossia l’insieme di una proprietà immobiliare ad uso abitativo, del terreno che la circonda e di tutte le risorse naturali che vi sono contenute. Certamente, questa definizione ci richiama alla mente l’immagine di una grande villa padronale circondata da un parco, ma si può riferire, in modo più generale, alla gestione di patrimoni immobiliari ad uso prevalentemente abitativo, o, al massimo, commerciale.
Per gestire questo tipo di proprietà si richiedono competenze specifiche nel campo dei servizi di manutenzione e pulizia delle parti comuni degli edifici, ivi comprese le eventuali aree verdi, nel settore dell’incasso e della fatturazione dei canoni di locazione e del rapporto con gli inquilini in generale e, infine, nella gestione degli eventuali servizi accessori, come la portineria, la lavanderia o simili.
Il facility management, invece, riguarda gli edifici ad uso aziendale ed è un’attività collaterale, ma necessaria, volta a garantire l’operatività effettiva dei settori che lavorano al core business dell’impresa. In altre parole, il facility management si occupa di tutti quei beni e quei servizi che occorre siano messi a disposizione dell’azienda per consentirle effettivamente di operare. L’elenco di ciò di cui si occupa il facility manager è particolarmente ricco e variegato: si va dalla gestione dei fabbricati e della loro manutenzione a quella di servizi come l’impianto idrico, quello elettrico, il condizionamento dell’aria e il riscaldamento, dall’implementazione del servizio mensa e di quello di vigilanza alla gestione di una eventuale flotta di mezzi aziendali.
Anche in questo settore, come si può dedurre dalla vastità delle attività da gestire, occorre la presenza di professionisti di diversi settori e una competenza generale basata sull’intersezione di più ambiti disciplinari. Bisognerà considerare, infatti, aspetti spiccatamente tecnici, di carattere architettonico ed impiantistico in particolare, aspetti di gestione delle risorse umane ed elementi economici di ottimizzazione delle risorse, anche in ottica ambientale.
La gestione dei grandi patrimoni dei fondi immobiliari
Quando un property manager diventa gestore di un patrimonio immobiliare destinato a produrre reddito finanziario, come quello posseduto dai fondi immobiliari, deve fronteggiare sfide particolari, che aggiungono complessità ai compiti consueti del proprio lavoro. Per fare in modo che i patrimoni immobiliari, soprattutto di grandi dimensioni, siano effettivamente redditizi, infatti, occorre che si verifichino, in modo costante, due condizioni: il valore dell’immobile deve essere crescente, o almeno costante, e la morosità degli inquilini nel pagamento dei canoni di locazione deve essere ridotta al minimo.
Per quanto riguarda il primo aspetto, poi, vi sono molti fattori che influenzano il valore di mercato di un immobile e molti di essi, evidentemente, sfuggono al controllo del property manager, ma di certo il sostegno al valore immobiliare dato dalle opere di manutenzione e ammodernamento rientra pienamente nei compiti di chi si occupa di gestire il patrimonio immobiliare e garantisce il mantenimento, per lo meno, del valore intrinseco dell’edificio, depurato delle componenti legate alle fluttuazioni di mercato.
La morosità degli inquilini, invece, è in gran parte legata all’abilità di chi si occupa di property management. Una corretta e serena gestione dei rapporti con gli affittuari, infatti, unita ad una scrupolosa riscossione e fatturazione dei canoni di locazione, è in grado di ridurre in modo drastico il fenomeno dei mancati pagamenti da parte degli inquilini, almeno in situazioni macroeconomiche ordinarie. Se si eccettuano, infatti, eventi eccezionali di crisi economica a livello locale o globale, il mancato pagamento di un canone di locazione è legato, nella maggior parte dei casi, ad una situazione di conflittualità tra proprietà e affittuario, talvolta generata anche da un’oggettiva cattiva gestione dell’immobile.
Attraverso il lavoro di un property management preparato come AKNO, quindi, si potrà incidere in maniera determinante sulla redditività di un investimento immobiliare razionalizzando le risorse investite, diminuendo la morosità degli inquilini e salvaguardando il valore intrinseco degli edifici in gestione.
Il service management: lavorare per rendere produttivi
Il service management è, in termini semplici, la gestione dei servizi necessari al funzionamento di una realtà produttiva. Questa definizione, inevitabilmente, è molto ampia e va applicata, di volta in volta, alle diverse situazioni concrete. Il service management di un’azienda manifatturiera, ad esempio, si occuperà tanto dei sistemi informatici quanto della manutenzione delle linee produttive e degli impianti, mentre la stessa attività in una struttura ospedaliera si occuperà di pulizie, vigilanza, servizio mensa e dei relativi approvvigionamenti, oltre, naturalmente, agli onnipresenti sistemi informatici.
